Heemstede

Bron: NVM/Brainbay Woningmarkt Kwartaalcijfers, 2e kwartaal 2026.

In het tweede kwartaal van 2026 werden er 103 woningen verkocht in Heemstede, 8,5% minder dan een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs steeg met 8,3% naar € 813.577. Woningen stonden gemiddeld 25 dagen te koop en 66% ging boven de vraagprijs weg, gemiddeld 3,3% erboven.

Tegelijk groeide het aanbod met 20% naar 112 woningen. De krapte-indicator staat op 3,3 — nog steeds een verkopersmarkt, maar minder extreem dan de jaren ervoor.

Wat dat in de praktijk betekent: kopers krijgen iets meer lucht, maar goed geprijsde woningen in de gewilde straten gaan nog altijd snel en boven de vraagprijs. Te hoog inzetten wordt wél afgestraft — met meer aanbod hebben kopers weer een alternatief.

Bron: NVM/Brainbay, 2e kwartaal 2026.

Van Adriaen Pauw tot Jacob van Lennep: Heemstede trok altijd al mensen die ruimte zochten zonder de stad los te laten. Die buitenplaatsen zijn er nog, net als het groen, het water en de duinen.

Vandaag is Heemstede een zelfstandige gemeente, ingeklemd tussen Haarlem en de duinrand. Station Heemstede-Aerdenhout brengt je in een klein half uur naar Amsterdam Centraal; Schiphol ligt op een kwartier rijden.

De woningvoorraad bestaat grotendeels uit jaren ’30 woningen, herenhuizen en villa’s. Dat maakt de markt hier anders dan in Haarlem: minder appartementen, meer gezinswoningen met tuin, en kopers die bewust wegtrekken uit de stad.

Heemstede is klein, maar per buurt verschilt de markt behoorlijk. Een paar honderd meter kan zomaar tienduizenden euro’s schelen.

Rond het centrum liggen het Oude Dorp en de Indische buurt, met de winkels van de Binnenweg en de Raadhuisstraat om de hoek. Compacte jaren ’30 woningen, vaak gewild bij starters en jonge gezinnen die alles op loopafstand willen.

Aan de westkant vind je Berkenrode en de Zandvoortselaan: ruimer opgezet, meer vrijstaand, dichter bij de duinen. Hier zit het bovenste segment van Heemstede.

De Van Merlenbuurt en het Valkenburgerplein zijn klassiek Heemsteeds — herenhuizen met karakter, veel oorspronkelijke details, en bewoners die er vaak decennia blijven wonen. Aanbod is hier schaars.

De Schilders-, Rivieren-, Provinciën- en Geleerdenbuurt vormen de ruggengraat van de Heemsteedse gezinsmarkt: degelijke jaren ’30 woningen, tuinen op het zuiden als je geluk hebt, en veel woningen die inmiddels aan een tweede renovatieronde toe zijn. Maarten noemt de Schildersbuurt zelf graag als voorbeeld: hij is gecharmeerd van de ruime jaren ’30 woningen en vrijstaande huizen hier, en vindt de Jan van Goyenstraat een gezellige straat — het voelt er soms net alsof je nog in Haarlem bent. Cathelijne komt er ook regelmatig: haar zoons voetballen bij HFC en haar dochter hockeyt bij Alliance, waardoor ze via de kinderen ook andere ouders uit de buurt tegenkomt.

Heemstede-Zuid — De Glip, de Glipper Dreef en de Staatsliedenbuurt — is groener en rustiger, met een dorpser karakter. Rond het Manpad en de Hartekamp gaat het om buitenplaatsen en landgoedwonen.

West van de spoorbaan liggen de Dichters- en Vogelbuurt, in de volksmond ook wel de Bomenbuurt en Marisberg genoemd. Kleinere woningen, gunstiger geprijsd, en met het station om de hoek populair bij forenzen richting Amsterdam.

Daarnaast zijn we actief in Aerdenhout, Bentveld, Bloemendaal, Overveen en Haarlem.

Bij ons betaal je courtage: een percentage van de verkoopprijs, en alleen bij een geslaagde verkoop. In Heemstede ligt dat doorgaans tussen 0,8% en 1,25%, afhankelijk van de woning, de vraagprijs en of je verkoop en aankoop bij ons combineert.

Bij een gemiddelde Heemsteedse woning van € 813.577 komt dat neer op ongeveer € 6.500 tot € 10.000. Daarnaast kies je een marketingpakket vanaf € 1.495, waarin fotografie, video en styling zitten.

Wat je precies betaalt, hangt af van je situatie. Dat rekenen we in het kennismakingsgesprek gewoon voor je uit — zonder verplichtingen.

Wij zijn geen kantoor dat een fotograaf stuurt en de rest aan Funda overlaat. Elke woning krijgt een cinematische video, geschoten door onze eigen Content Creation Manager. Geen rondje met een telefoon, maar beeld waar mensen naar blijven kijken.

Die video’s zetten we in op YouTube, Instagram en in gerichte advertenties — daar waar jouw koper zit. In 2025 werden ze meer dan 3 miljoen keer bekeken.

Marketeers voor jouw woning. Zo simpel is het.

Wil je je woning in Heemstede verkopen? Wij begeleiden je van waardebepaling tot notariële overdracht, met scherpe marketing en onderhandeling op basis van actuele transactiedata.

Op zoek naar een woning in Heemstede? Onze aankoopbegeleiding zorgt dat je de buurten kent, bouwkundige risico’s herkent en scherp onderhandelt.

Heb je een gevalideerde taxatie nodig, bijvoorbeeld voor een hypotheek, erfenis of echtscheiding? Onze Register Makelaar-Taxateurs verzorgen NWWI-gevalideerde taxaties.

Jan den Rooijen — Register Makelaar-Taxateur, buurtexpert Heemstede

Jan is al meer dan dertig jaar makelaar in Heemstede, en woont er zelf. Dat verschil merk je: hij kent niet alleen de transactieprijzen, maar ook welke straten in de ochtend zon hebben, waar de aanbouwen destijds zonder vergunning zijn neergezet, en waarom de ene kant van een buurt structureel meer opbrengt dan de andere.

Hij weet ook waar je in Heemstede de beste koffie drinkt en waar het gezellig borrelen is. En hij is verwoed supporter van Koninklijke HFC — de oudste voetbalclub van Nederland, en in dit deel van Kennemerland zo ongeveer een geloofsovertuiging.

Als Register Makelaar-Taxateur begeleidt Jan verkoop en aankoop, en verzorgt hij gevalideerde taxaties.

023 80 80 555 · jan@maartenvanvlietmakelaars.nl

Maarten van Vliet — Register Makelaar-Taxateur, eigenaar

Maarten werkt al 25 jaar als makelaar in Kennemerland en startte dit kantoor zeven jaar geleden. Sindsdien groeit het hard, met een aanpak die het verschil maakt: cinematische video’s en scherpe marketing. Met meer dan 200 video’s op YouTube en een eigen videograaf in dienst presenteren we woningen op hun mooist en bereiken we, samen met onze social-media-specialisten, de grootst mogelijke groep kopers.

Wat hem drijft: zijn team leiden en zien groeien, en klanten blij maken met een succesvolle verkoop of aankoop. Zelf woonde hij in Haarlem-Centrum, de Koninginnebuurt en in Aerdenhout, tegen Bentveld aan — hij kent Kennemerland van binnenuit.

023 80 80 555 · maarten@maartenvanvlietmakelaars.nl

Wat kost een makelaar in Heemstede?

Bij Maarten van Vliet Makelaars ligt de courtage doorgaans tussen 0,8% en 1,25% van de verkoopprijs, afhankelijk van de woning en of je verkoop en aankoop combineert. Bij een gemiddelde Heemsteedse woning van € 813.577 is dat ongeveer € 6.500 tot € 10.000. Daarnaast kies je een marketingpakket vanaf € 1.495. Je betaalt de courtage alleen bij een geslaagde verkoop.

Wat is mijn huis in Heemstede waard?

De gemiddelde verkoopprijs in Heemstede lag in het tweede kwartaal van 2026 op € 813.577, oftewel € 6.633 per m². Per woningtype verschilt dat: een tussenwoning ging voor gemiddeld € 6.317 per m², een vrijstaande woning voor € 8.377. De werkelijke waarde hangt af van ligging, staat van onderhoud, perceelgrootte en energielabel. Wij maken een waardebepaling op basis van minimaal drie vergelijkbare, recente transacties in jouw buurt.

Hoe lang duurt het om een huis te verkopen in Heemstede?

In het tweede kwartaal van 2026 stond een woning in Heemstede gemiddeld 25 dagen te koop. 66% werd boven de vraagprijs verkocht, gemiddeld 3,3% erboven. Woningen boven € 1,5 miljoen hebben doorgaans meer tijd nodig, omdat de kopersgroep kleiner is.

Is het nu een goed moment om te verkopen in Heemstede?

De prijzen stegen in het tweede kwartaal van 2026 met 8,3% op jaarbasis, terwijl het aanbod met 20% groeide. Er is dus meer concurrentie dan een jaar geleden, maar de markt blijft krap (krapte-indicator 3,3). Voor verkopers betekent dat: een scherpe vraagprijs en goede presentatie wegen zwaarder dan voorheen.

Heb ik een aankoopmakelaar nodig in Heemstede?

Niet verplicht, maar met 66% van de woningen die boven de vraagprijs wordt verkocht, wel verstandig. Een aankoopmakelaar kent de recente transactieprijzen, herkent bouwkundige risico’s bij jaren ’30 woningen en bepaalt je biedstrategie. Wij baseren ons biedadvies altijd op minimaal drie geïndexeerde vergelijkbare transacties.

In welke wijken van Heemstede zijn jullie actief?

In heel Heemstede. Dat loopt van het Oude Dorp, de Indische buurt en het centrum tot Berkenrode en de Zandvoortselaan aan de duinzijde; van de Van Merlenbuurt en het Valkenburgerplein tot de Schilders-, Rivieren-, Provinciën- en Geleerdenbuurt; en van Heemstede-Zuid met De Glip, de Staatsliedenbuurt, het Manpad en de Hartekamp tot de Dichters- en Vogelbuurt west van de spoorbaan, ook bekend als de Bomenbuurt en Marisberg. Daarnaast werken we in Aerdenhout, Bentveld, Bloemendaal, Overveen en Haarlem.

Wat kost een taxatie in Heemstede?

Een gevalideerde taxatie kost € 850. Die wordt uitgevoerd door een Register Makelaar-Taxateur en gevalideerd via het NWWI, waardoor hij geschikt is voor een hypotheekaanvraag, erfenis of echtscheiding.

Wat is het verschil tussen een NVM-makelaar en een gewone makelaar?

De titel “makelaar” is niet beschermd; iedereen mag zich zo noemen. NVM-makelaars zijn aangesloten bij de grootste brancheorganisatie van Nederland, volgen verplichte bijscholing, vallen onder tuchtrecht en hebben toegang tot de landelijke transactiedatabase. Onze Register Makelaar-Taxateurs zijn daarnaast VastgoedCert-geregistreerd.