Woningmarkt Amsterdam Q3 2026: hoe staan de stadsdelen ervoor?
Hoe staat de woningmarkt in Amsterdam ervoor?
In het derde kwartaal van 2026 werd in Amsterdam 6,6% overboden, tegen 7,2% een jaar eerder. Nog 80% van de woningen ging boven de vraagprijs weg. Het aanbod steeg wel met 28%, naar 3.848 woningen. De prijs per m² ligt met € 8.417 1,0% hoger dan vorig jaar.
Laatst bijgewerkt: 15 oktober 2026 · Baukje Derks, een Maarten van Vliet makelaar in Amsterdam.
Amsterdam koelt langzamer af dan Haarlem en het landelijk gemiddelde. Volgens de NVM ging landelijk nog bijna twee derde van de woningen boven de vraagprijs weg (NVM, 12 oktober 2026). In Amsterdam is dat 80%.
Hoe verschillen de Amsterdamse stadsdelen?
De markt is minder krap dan een jaar geleden, maar kopers bieden nog altijd vaak boven de vraagprijs. De verschillen tussen stadsdelen zijn groot.
| Stadsdeel | Prijs per m² (12 mnd) | Te koop op 1 okt (Δ jaar) | Maanden aanbod | Boven vraagprijs Q3 (vorig jaar) |
|---|---|---|---|---|
| Zuid | € 9.501 | 777 (+20%) | 3,1 | 76% (75%) |
| Centrum | € 9.564 | 593 (+17%) | 5,0 | 71% (64%) |
| West | € 9.374 | 855 (+23%) | 3,7 | 86% (88%) |
| Oost | € 8.535 | 552 (+54%) | 3,6 | 85% (88%) |
| Noord | € 6.862 | 286 (+32%) | 3,5 | 88% (85%) |
| Nieuw-West | € 5.821 | 473 (+34%) | 4,5 | 78% (81%) |
| Zuidoost | € 4.894 | 211 (+29%) | 4,0 | 78% (83%) |
| Amsterdam | € 8.417 | 3.848 (+28%) | 3,8 | 80% (81%) |
Maanden aanbod = woningen te koop gedeeld door het gemiddelde aantal verkopen per maand. Onder de 3 is de markt krap, boven de 5 heeft de koper de ruimte.
Bron: NVM/Brainbay, export 11 oktober 2026; stadsdeelindeling CBS. Brainbay-kwartalen lopen van de 16e tot de 15e: het derde kwartaal is 16 juni t/m 15 september 2026.
Hoeveel wordt er overboden per stadsdeel?
West en Noord hebben de hoogste overbieding. In Centrum steeg die juist; in Oost, Nieuw-West en Zuidoost daalde hij het meest.
| Stadsdeel | Overbieding Q3 2025 | Q2 2026 | Q3 2026 |
|---|---|---|---|
| Zuid | 5,9% | 6,1% | 5,8% |
| Centrum | 3,8% | 5,2% | 5,2% |
| West | 9,1% | 10,0% | 8,8% |
| Oost | 8,6% | 8,7% | 7,2% |
| Noord | 9,1% | 8,5% | 8,5% |
| Nieuw-West | 6,9% | 6,3% | 5,0% |
| Zuidoost | 6,9% | 5,1% | 5,1% |
| Amsterdam | 7,2% | 7,5% | 6,6% |
Hoe lang duurt het om een huis te verkopen in Amsterdam?
De verkooptijd in Amsterdam was 35 dagen, tegen 34 een jaar eerder. Alleen in Zuidoost liep die duidelijk op.
| Stadsdeel | Verkooptijd Q3 2025 | Q2 2026 | Q3 2026 |
|---|---|---|---|
| Zuid | 37 dagen | 30 dagen | 35 dagen |
| Centrum | 41 dagen | 38 dagen | 39 dagen |
| West | 32 dagen | 29 dagen | 33 dagen |
| Oost | 32 dagen | 31 dagen | 34 dagen |
| Noord | 34 dagen | 35 dagen | 36 dagen |
| Nieuw-West | 38 dagen | 38 dagen | 40 dagen |
| Zuidoost | 37 dagen | 40 dagen | 46 dagen |
| Amsterdam | 34 dagen | 32 dagen | 35 dagen |
Bron: NVM/Brainbay, export 11 oktober 2026; stadsdeelindeling CBS. Brainbay-kwartalen lopen van de 16e tot de 15e: het derde kwartaal is 16 juni t/m 15 september 2026.
Wat valt op per stadsdeel?
Zuid is het stabielste stadsdeel: vrijwel dezelfde overbieding als vorig jaar, een kortere verkooptijd en met 3,1 maanden het minste aanbod. De prijs per m² ligt 1,7% hoger.
Centrum trekt iets aan: de overbieding steeg van 3,8% naar 5,2%. Met 5 maanden staat er wel het meeste te koop.
Oost krijgt de meeste nieuwe concurrentie: het aanbod steeg met 54%. In Nieuw-West en Zuidoost zakte de overbieding met bijna 2 procentpunt.
Vrijstaande woningen gaan in Amsterdam onder de vraagprijs weg (−1,8%), met bijna 12 maanden aanbod.
Wat betekent dit als je gaat verkopen?
Amsterdam overbiedt nog, maar kopers hebben weer iets om uit te kiezen.
De meeste woningen gaan in Amsterdam nog boven de vraagprijs weg. Maar met 28% meer aanbod vergelijken kopers scherper. Wij adviseren een vraagprijs die past bij de markt van nu en een presentatie die opvalt, zeker in Centrum en Oost, waar de concurrentie het grootst is. Wil je weten hoe wij dat aanpakken? Lees meer over je huis verkopen met Maarten van Vliet Makelaars of laat je woning eerst taxeren.
Wat betekent dit als je gaat kopen?
Je hebt meer keus dan een jaar geleden, vooral in Oost, Nieuw-West en Centrum. In West en Noord blijft hoog bieden gebruikelijk. Wij adviseren je financiering vooraf rond te hebben, en bij een appartement de VvE-stukken en eventuele erfpacht vóór je bod te bekijken. Wil je een makelaar aan jouw kant? Bekijk onze aankoopbegeleiding.
Wat verwachten wij voor het vierde kwartaal?
Onze verwachting: wij verwachten dat de markt in het vierde kwartaal ongeveer gelijk blijft. De hypotheekrente is de afgelopen periode snel gestegen. Mogelijk zakt die de komende tijd weer iets, maar dat is een verwachting, geen zekerheid.
Wat wij in de praktijk zien: de markt wordt grilliger. Het ene huis trekt veel meer bezichtigingen dan het andere, in Amsterdam net zo goed als in Haarlem en Kennemerland. De gestegen rente speelt daarin mee. Mooie woningen die goed geprijsd zijn, verkopen nog steeds goed. De vraag is alleen: wat is goed geprijsd? Een marktconforme vraagprijs, of soms iets scherper, zodat er genoeg kopers komen kijken. Wij zoeken altijd de sweet spot: veel bezichtigingen en uiteindelijk de hoogste opbrengst.
Lees ook de marktupdate Kennemerland Q3 2026 of bekijk de cijfers op onze pagina over Amsterdam-Centrum.
Veelgestelde vragen over de woningmarkt in Amsterdam
Dalen de huizenprijzen in Amsterdam?
Nee. De prijs per m² over de laatste twaalf maanden is € 8.417, 1,0% hoger dan een jaar eerder. Wel daalde de overbieding van 7,2% naar 6,6% en steeg het aanbod met 28% (NVM/Brainbay, derde kwartaal 2026).
Hoeveel wordt er overboden in Amsterdam-Zuid?
In het derde kwartaal van 2026 werd in Amsterdam-Zuid 5,8% overboden, vrijwel gelijk aan een jaar eerder. 76% van de woningen ging boven de vraagprijs weg (NVM/Brainbay).
In welk stadsdeel wordt het meest overboden?
In West (8,8%) en Noord (8,5%) lag de overbieding in het derde kwartaal van 2026 het hoogst (NVM/Brainbay).
Hoe lang staat een woning in Amsterdam te koop?
De verkooptijd was in het derde kwartaal van 2026 35 dagen. Per stadsdeel varieert dat van 33 dagen in West tot 46 in Zuidoost (NVM/Brainbay).
Waarom wijken jullie cijfers af van de landelijke NVM-cijfers?
Wij gebruiken Brainbay-data inclusief Vastgoed Nederland en tellen alleen definitieve verkopen. Brainbay-kwartalen lopen van de 16e tot de 15e van de maand. Daardoor vallen de aantallen in het laatste kwartaal iets lager uit dan ze later worden.
Vraag een waardebepaling aan
Benieuwd wat jouw woning in Amsterdam nu waard is? Vraag een gratis en vrijblijvende waardebepaling aan, dan kijken we persoonlijk met je mee. Vraag een waardebepaling aan of bel 023-80 80 555.
