Woningmarkt Kennemerland Q3 2026: hoe staan Haarlem, Heemstede, Bloemendaal en Zandvoort ervoor?
Hoe staat de woningmarkt in Kennemerland ervoor?
In het derde kwartaal van 2026 koelt Haarlem af en houden de dorpen stand. In Haarlem zakte de overbieding van 6,2% naar 3,9% en steeg het aanbod met 50%. Bloemendaal trekt juist aan: 60% ging boven de vraagprijs weg. De prijs per m² ligt overal 1 tot 4% hoger dan een jaar eerder.
Laatst bijgewerkt: 15 oktober 2026 · Maarten van Vliet, een Maarten van Vliet makelaar in Kennemerland.
Ook landelijk verandert de markt. Volgens de NVM steeg het aanbod in het derde kwartaal met 24% en ging nog bijna twee derde van de woningen boven de vraagprijs weg, tegen 71% een jaar eerder (NVM, 8 oktober 2026). In Kennemerland zie je dat beeld terug, maar niet overal even sterk.
Hoe verschillen Haarlem, Heemstede, Bloemendaal en Zandvoort?
De prijzen dalen niet, maar het tempo verandert. In Haarlem hebben kopers meer keus. In Heemstede en Bloemendaal staat juist weinig te koop.
| Gemeente | Prijs per m² (12 mnd) | Δ jaar | Te koop op 1 okt (Δ jaar) | Maanden aanbod | Beeld |
|---|---|---|---|---|---|
| Haarlem | € 6.372 | +0,8% | 726 (+50%) | 3,4 | Afkoelend |
| Heemstede | € 6.289 | +2,1% | 105 (+6%) | 3,4 | Stabiel |
| Bloemendaal | € 7.047 | +4,0% | 91 (−18%) | 3,3 | Aantrekkend |
| Zandvoort | € 5.893 | +1,4% | 131 (+31%) | 5,7 | Stabiel |
Maanden aanbod = woningen te koop gedeeld door het gemiddelde aantal verkopen per maand. Onder de 3 is de markt krap, boven de 5 heeft de koper de ruimte.
Bron: NVM/Brainbay, export 11 oktober 2026. Brainbay-kwartalen lopen van de 16e tot de 15e: het derde kwartaal is 16 juni t/m 15 september 2026.
Hoeveel wordt er overboden in Haarlem, Heemstede en Bloemendaal?
De overbieding daalt in Haarlem en Zandvoort, en ligt in Heemstede en Bloemendaal hoger dan vorig jaar.
| Gemeente | Overbieding Q3 2025 | Q2 2026 | Q3 2026 | Boven vraagprijs Q3 2026 (vorig jaar) |
|---|---|---|---|---|
| Haarlem | 6,2% | 5,1% | 3,9% | 72% (76%) |
| Heemstede | 1,8% | 3,5% | 2,6% | 65% (58%) |
| Bloemendaal | 1,1% | 1,5% | 1,7% | 60% (48%) |
| Zandvoort | 0,8% | 0,7% | 0,6% | 49% (49%) |
Hoe lang duurt het om een huis te verkopen in Kennemerland?
In het derde kwartaal duurde een verkoop in Kennemerland 28 tot 43 dagen. In Haarlem liep de verkooptijd op, in Bloemendaal en Zandvoort werd hij korter dan vorig jaar.
| Gemeente | Verkooptijd Q3 2025 | Q2 2026 | Q3 2026 | Transactieprijs Q3 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Haarlem | 25 dagen | 25 dagen | 28 dagen | € 567.000 |
| Heemstede | 34 dagen | 25 dagen | 31 dagen | € 785.000 |
| Bloemendaal | 46 dagen | 26 dagen | 35 dagen | € 1.248.000 |
| Zandvoort | 54 dagen | 46 dagen | 43 dagen | € 622.000 |
Het tweede kwartaal valt seizoensmatig vaak sneller uit.
Bron: NVM/Brainbay, export 11 oktober 2026. Brainbay-kwartalen lopen van de 16e tot de 15e: het derde kwartaal is 16 juni t/m 15 september 2026.
Wat valt op per gemeente?
Haarlem koelt het duidelijkst af. In de Oude Stad zakte de overbieding van 4,5% naar 1,4% en liep de verkooptijd op van 39 naar 50 dagen. Het Haarlemmerhoutkwartier houdt beter stand, met 3,1% overbieding en 33 dagen. Haarlem-Noord is met 2,6 maanden aanbod het krapst. Bij appartementen daalde de overbieding van 7,0% naar 4,2%.
Heemstede ontloopt de afkoeling van Haarlem. Het aanbod groeide met maar 6%. Hoek- en 2-onder-1-kapwoningen gaan nu rond de vraagprijs weg, maar het aanbod in dat segment daalde met 26%.
Bloemendaal en Aerdenhout trekken aan. In Aerdenhout zakte de verkooptijd van 60 naar 23 dagen en ging 75% boven de vraagprijs weg, tegen 26% een jaar eerder. In Overveen staan nog 10 woningen te koop. Vrijstaande woningen verkopen nog onder de vraagprijs (−2,5%). Per kern gaat het om 7 tot 23 verkopen: lees dit als signaal, niet als harde trend.
Zandvoort heeft het ruimste aanbod van de regio: 5,7 maanden. Woningen gaan rond de vraagprijs weg. In Bentveld stonden op 1 oktober maar 4 woningen te koop.
Wat betekent dit als je gaat verkopen?
De prijzen dalen niet. Wat verandert, is wie het tempo bepaalt.
In Haarlem verkoopt een woning niet meer vanzelf. Wij adviseren je vraagprijs af te stemmen op de markt van nu, niet op die van vorig jaar. Kopers vergelijken scherper, dus een presentatie die opvalt maakt weer het verschil. In Heemstede, Bloemendaal en Aerdenhout staat weinig te koop en zijn kopers actief. Bij een vrijstaande villa adviseren wij rekening te houden met een langere verkooptijd. Wil je weten hoe wij dat aanpakken? Lees meer over je huis verkopen met Maarten van Vliet Makelaars of laat je woning eerst taxeren.
Wat betekent dit als je gaat kopen?
In Haarlem heb je meer ruimte dan in jaren: meer keus, meer tijd voor een bezichtiging en een bouwkundige keuring, en minder vaak ver boven de vraagprijs. In de dorpen is het nog snel schakelen. Wij adviseren je financiering vooraf rond te hebben en voorbereid te bieden. Wil je een makelaar aan jouw kant? Bekijk onze aankoopbegeleiding.
Wat verwachten wij voor het vierde kwartaal?
Onze verwachting: wij verwachten dat de markt in het vierde kwartaal ongeveer gelijk blijft. De hypotheekrente is de afgelopen periode snel gestegen. Mogelijk zakt die de komende tijd weer iets, maar dat is een verwachting, geen zekerheid.
Wat wij in de praktijk zien: de markt wordt grilliger. Het ene huis trekt veel meer bezichtigingen dan het andere, in Haarlem en de rest van Kennemerland net zo goed als in Amsterdam. De gestegen rente speelt daarin mee. Mooie woningen die goed geprijsd zijn, verkopen nog steeds goed. De vraag is alleen: wat is goed geprijsd? Een marktconforme vraagprijs, of soms iets scherper, zodat er genoeg kopers komen kijken. Wij zoeken altijd de sweet spot: veel bezichtigingen en uiteindelijk de hoogste opbrengst.
De cijfers per buurt vind je op onze pagina’s over makelaar in Haarlem, Heemstede, Haarlem-Zuid, Haarlem-Centrum, Bloemendaal, Aerdenhout, Overveen en Bentveld. Lees ook de marktupdate Amsterdam Q3 2026.
Veelgestelde vragen over de woningmarkt in Kennemerland
Dalen de huizenprijzen in Haarlem?
Nee. De prijs per m² over de laatste twaalf maanden ligt in Haarlem 0,8% hoger dan een jaar eerder. Wel daalt de overbieding: in het derde kwartaal van 2026 was die 3,9%, tegen 6,2% een jaar eerder (NVM/Brainbay).
Hoeveel wordt er overboden in Heemstede?
In het derde kwartaal van 2026 werd in Heemstede 2,6% overboden, en 65% van de woningen ging boven de vraagprijs weg. Een jaar eerder was dat 1,8% en 58% (NVM/Brainbay).
Hoe lang duurt het om een huis te verkopen in Kennemerland?
In het derde kwartaal van 2026 was de verkooptijd 28 dagen in Haarlem, 31 in Heemstede, 35 in Bloemendaal en 43 in Zandvoort (NVM/Brainbay).
Is dit een goed moment om te verkopen in Bloemendaal of Aerdenhout?
De cijfers zijn gunstig voor verkopers: het aanbod in de gemeente Bloemendaal daalde met 18% en de verkooptijd werd korter. Of het voor jouw woning het juiste moment is, hangt af van type, prijsklasse en je volgende stap. Een waardebepaling geeft daar inzicht in.
Waarom wijken jullie cijfers af van de landelijke NVM-cijfers?
Wij gebruiken Brainbay-data inclusief Vastgoed Nederland en tellen alleen definitieve verkopen. Brainbay-kwartalen lopen van de 16e tot de 15e van de maand. Daardoor vallen de aantallen in het laatste kwartaal iets lager uit dan ze later worden.
Vraag een waardebepaling aan
Benieuwd wat jouw woning nu waard is? Vraag een gratis en vrijblijvende waardebepaling aan, dan kijk ik persoonlijk met je mee. Vraag een waardebepaling aan of bel 023-80 80 555.
